La Valutazione Immobiliare, Come si Valuta un Immobile

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valutazione_immobiliareQuando si vuole vendere o acquistare un immobile è fondamentale conoscere il corretto valore di mercato. Valutare correttamente un immobile è un lavoro da professionisti perché i fattori da considerare sono molteplici e quindi conviene rivolgersi ad un agente immobiliare abilitato esperto nel settore.

Per determinare il valore di mercato di un immobile, occorre innanzitutto sapere con precisione la sua superfice commerciale. Di solito, l’errore che si tende a fare è considerare solo la sua superfice calpestabile, in realtà non è così perchè devono essere inclusi anche:

- muri perimetrali;
- balconi;
- terrazzi, giardini e verande;
- solai;

Quest’ultimi vengono calcolati in percentuale: quindi se ad esempio un balcone è grande 15 mq, la metratura commerciale considerata è di 5 mq pari al 33%, oppure se un terrazzo è grande 40 mq, la sua metratura commerciale è di 8 mq pari al 20%. Si aggiungono poi le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di un immobile:

quelle intrinseche possono essere ad esempio:

- la vetustà (epoca di costruzione);
- la prospicienza del fabbricato, cioè se l’immobile affaccia su strada, giardini, piazze o cortili condominiali;
- la vista panoramica;
- il livello del piano: se si tratta di un piano alto incide anche la presenza dell’ascensore;
- la presenza di balconi, terrazzi o giardini;
- le rifiniture interne (infissi installati, la tipologia degli impianti termici esistenti, lo stato generale della pavimentazione, ecc…);

quanto a quelle estrinseche, sono ad esempio:

- l’ubicazione dell’immobile: se è situato in una zona centrale e ben servita, ha un valore maggiore rispetto ad un altro immobile situato in una zona periferica e sprovvista di servizi essenziali;
- la presenza di un box o posto auto;
- la facciata esterna del fabbricato;
- la distribuzione dei locali interni;
- il traffico e lo smog

La presenza o meno di queste caratteristiche, determinerà un valore realistico che poi dovrà essere confrontato con gli altri immobili presenti sul mercato aventi le medesime peculiarità. Questo metodo di stima è chiamato Market Comparison Approach o metodo del confronto diretto.

Tuttavia ciò non è sufficiente, per avere una stima più precisa è necessario tenere anche presente che un compratore non pagherà mai una somma maggiore, se con la stessa, potrebbe acquistare un altro immobile che presenta la stessa utilità funzionale di quello esistente considerato lo stato d’uso. Quindi il valore di un immobile esistente, deve essere confrontato con il prezzo del nuovo detraendovi da quest’ultimo il costo di ristrutturazione (stima del costo di trasformazione). Questo metodo è chiamato Cost Approach. L’utilizzo combinato di questi due metodi determinerà il valore reale di mercato di un immobile. 

Per stimare bene, occorre partire dalla consultazione di un borsino immobiliare che ogni professionista dovrebbe avere. Ogni immobile ha il suo acquirente. E’ necessario solo prendere coscienza di quanto sopra esposto. Bisogna stare attenti a non prendere per oro colato tutto ciò che viene pubblicizzato. Mai è stato venduto un immobile al primo prezzo messo sul mercato. Quante volte, dopo aver dato un incarico ad un’agenzia, che prometteva chissà cosa e dopo neanche 30 gg  chiedevano una riduzione di prezzo perchè non si riuscivano a fissare appuntamenti. Anche la consultazione dei portali immobiliari non dà dei valori attendibili. Infatti vengono inserite proposte i cui prezzi nel tempo tendono a diminuire.  In questo caso bisogna stare attenti e occorre porsi delle domande: da quanto tempo sono presenti sul mercato quelle offerte? Si conoscono le eventuali riduzioni di prezzo?. Farsi un’idea sul valore del proprio immobile tenendo  in considerazione tali parametri è un’arma a doppio taglio perché nel momento in cui non si vende e si inizia  ad abbassare il prezzo  si potrebbe  addirittura arrivare a svenderlo.

Inoltre anche una consultazione dell’osservatorio immobiliare o dell’agenzia delle entrate non danno delle stime certe, ma solo sommarie. Infatti, da essi, si evincono solo prezzi che vanno da un minimo ad un massimo tenendo conto delle zone se centrali o periferiche e se in buono stato o da ristrutturare. Non si evincono assolutamente le caratteristiche intrinseche, i cosiddetti minus o plus, elementi che determinano il valore reale dell’immobile.

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