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D: Un cittadino francese acquista immobile abitativo in Italia con agevolazione prima casa dichiarando in atto di voler stabilire residenza entro diciotto mesi. E’ possibile usufruire agevolazione comunicando domicilio fiscale ai sensi art 60 dpr 600/73 senza trasferire residenza?

R: A parere di chi scrive, non è possibile usufruire dell’agevolazione c.d. prima casa con la sola comunicazione del domicilio fiscale. La norma (lett. a) della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131/86) richiede che l’acquirente trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto dell’immobile. Sia l’Amministrazione finanziaria (R.M. n. 76/E/2000, reperibile presso il Centro di Documentazione Economica e Finanziaria del Ministero delle Finanze all’indirizzo http://def.finanze.it/DocTribFrontend/RS1_HomePage.jsp) sia la giurisprudenza di legittimità (Cass., 16 aprile 2008, n. 9949) hanno affermato che, a questi fini, rileva solo la residenza anagrafica, non essendo sufficiente nemmeno il mero trasferimento di fatto (a maggior ragione non potrebbe bastare la comunicazione del domicilio fiscale, in assenza del trasferimento della residenza anagrafica).

Michele Brusaterra, Il Sole24 ORE

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La crisi economica ha fatto registrare negli ultimi anni un vero e proprio boom di  vendite di immobili in nuda proprietà, soprattutto tra le fasce economicamente più deboli della popolazione. L’obiettivo è quello di “monetizzare” il valore della propria casa cedendone la proprietà, ma conservando per sé il diritto di abitarla.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 6877 del 24 marzo 2014 ha affrontato l’argomento nell’ambito degli edifici in condominio e con specifico riferimento alla ripartizione delle spese condominiali, stabilendo che il condomino che vende l’appartamento, conservando per sé il diritto di abitazione, rimane obbligato ad adempiere tutti gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione dell’immobile ceduto, compreso l’obbligo di pagare le spese condominiali. Al nudo proprietario, invece, spettano le sole spese straordinarie nei limiti di cui all’art. 1005 c.c.

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Con la Legge di Stabilità 2014 (L. 147/2013) sono state apportate importanti modifiche al regime fiscale dei canoni dei contratti di leasing, intervenendo sulla riduzione del periodo di deducibilità, sul leasing per autoveicoli e sulla disciplina riguardante la cessione del contratto di leasing immobiliare strumentale, con l’introduzione di un’imposta di registro per il subentro di un nuovo soggetto.

Deducibilità canoni

Fino al 2013, la deducibilità dei canoni di leasing per i beni mobili si applicava per non meno dei 2/3 del periodo di ammortamento; per i beni immobili per un periodo compreso tra 11 e 18 mesi. Dal 2014, invece, i beni mobili sono deducibili per la metà del periodo di ammortamento (co. 162, L. 147/2013), da quando l’obbligazione di pagamento dei canoni diventa esigibile. Il regime di deducibilità è stabilito in base al settore di attività dell’impresa  e alla tipologia del bene (D.M. Finanze 31 dicembre 1988).

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Esistono sul mercato diverse formule contrattuali che semplificano l’acquisto di un immobile in alternativa all’accensione di un mutuo (oggi è una chimera per molti Italiani vista la crisi e la stretta sui finanziamenti bancari): facciamo dunque chiarezza tra le diverse soluzioni che spesso – complice un sovrapporsi di inglesismi – tendono a confondersi l’un l’altra pur avendo caratteristiche contrattuali differenti.

Affitto con riscatto

L’Affitto con riscatto è una particolare formula di acquisto che in tempo di crisi potrebbe rivelarsi una valida soluzione per portare a termine una compra-vendita. Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa (il c.d. Piano Casa Fanfani). L’Affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagare a rate l’immobile Una soluzione che sembra rispondere all’attuale crisi del mercato immobiliare, affossato dall’IMU che ha ulteriormente aggravato uno stallo delle compra-vendite generato dalla crisi economica globale.

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