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Con la Legge di Stabilità 2014 (L. 147/2013) sono state apportate importanti modifiche al regime fiscale dei canoni dei contratti di leasing, intervenendo sulla riduzione del periodo di deducibilità, sul leasing per autoveicoli e sulla disciplina riguardante la cessione del contratto di leasing immobiliare strumentale, con l’introduzione di un’imposta di registro per il subentro di un nuovo soggetto.

Deducibilità canoni

Fino al 2013, la deducibilità dei canoni di leasing per i beni mobili si applicava per non meno dei 2/3 del periodo di ammortamento; per i beni immobili per un periodo compreso tra 11 e 18 mesi. Dal 2014, invece, i beni mobili sono deducibili per la metà del periodo di ammortamento (co. 162, L. 147/2013), da quando l’obbligazione di pagamento dei canoni diventa esigibile. Il regime di deducibilità è stabilito in base al settore di attività dell’impresa  e alla tipologia del bene (D.M. Finanze 31 dicembre 1988).

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Esistono sul mercato diverse formule contrattuali che semplificano l’acquisto di un immobile in alternativa all’accensione di un mutuo (oggi è una chimera per molti Italiani vista la crisi e la stretta sui finanziamenti bancari): facciamo dunque chiarezza tra le diverse soluzioni che spesso – complice un sovrapporsi di inglesismi – tendono a confondersi l’un l’altra pur avendo caratteristiche contrattuali differenti.

Affitto con riscatto

L’Affitto con riscatto è una particolare formula di acquisto che in tempo di crisi potrebbe rivelarsi una valida soluzione per portare a termine una compra-vendita. Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa (il c.d. Piano Casa Fanfani). L’Affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagare a rate l’immobile Una soluzione che sembra rispondere all’attuale crisi del mercato immobiliare, affossato dall’IMU che ha ulteriormente aggravato uno stallo delle compra-vendite generato dalla crisi economica globale.

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Quello che non sappiamo, è se pesi di più la convenienza fiscale o l’emersione degli affitti in nero. Di certo, però, i dati delle Finanze sulle ultime dichiarazioni fiscali dimostrano che l’appeal della cedolare secca sugli affitti è cresciuto parecchio. Sono quasi 800mila i proprietari di case che hanno scelto la “tassa piatta” nel 2012, con un aumento del 58% rispetto all’anno precedente. Per l’esattezza, 764.474 contribuenti. Se si considera che in base alle ultime stime ci sono circa 2 milioni di persone fisiche proprietarie di un’abitazione affittata, è facile rendersi conto del grande successo della nuova imposta, introdotta ad aprile del 2011.

La convenienza per i privati
La possibilità di chiudere i conti con il Fisco pagando il 21% di imposta sostitutiva (19% sui canoni concordati) si è rivelata un vantaggio quasi imperdibile, anche perché la cedolare secca è uno degli ultimi “regali” in un panorama di imposte crescenti sugli immobili, dall’Imu alla Tasi, passando per il taglio delle deduzioni forfettarie Irpef riservate a chi applica la tassazione ordinaria, scattato dal 2013. È vero che la cedolare secca impone al proprietario di rinunciare all’aggiornamento Istat, ma l’inflazione annua a febbraio viaggia allo 0,5% e chi opta per la tassa piatta evita di pagare, oltre all’Irpef, anche le addizionali, l’imposta di registro e il bollo.

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Complicazioni TASI-IMU: indiscrezioni di stampa riferiscono di uno slittamento a luglio della scadenza ultima per le delibere comunali con le aliquote TASI 2014 (invece di aprile). Per ora, è bene sottolinearlo, si tratta di voci di corridoio, per quanto insistenti. Ma certo non contribuiscono a semplificare la vita al contribuente alle prese con la tassa sugli immobili sempre più onerosa e ostica.

Prima rata TASI-IMU

Se lo slittamento al 31 luglio per le delibere comunali diventasse definitivo, il risultato sarebbe il seguente: i proprietari di immobili dovrebbero versare in sede di acconto di giugno una somma calcolata con le vecchie regole e poi effettuare un congaglio presumibilmente al saldo di dicembre. Quali sarebbero le vecchie regole? Probabilmente (condizionali e formule prudenziali si sprecano, visto il regnare dell’incertezza) quelle previste dalla Legge di Stabilità, che ha istituito la TASI stabilendo un’aliquota standard allo 0,1%.

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