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La cedolare vince il test di convenienza sul fisco degli affitti

Ecco due regole d’oro per i proprietari di case in affitto. La prima: se puoi scegliere la cedolare secca, fallo senza troppe esitazioni. La seconda: se devi decidere tra affitto libero e concordato, ricorda che i canoni di mercato sono quasi sempre più convenienti da un punto di vista fiscale, tranne i casi in cui la differenza tra le due rate mensili è inferiore al 20-25% e il Comune ha previsto un forte sconto sull’Imu per gli affitti convenzionati.
Lo scenario cambia ancora, dopo l’ultima modifica dettata con il decreto sull’Imu (Dl 102/2013, articolo 4), che riduce dal 19 al 15% l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato, lasciando ferma al 21% quella sugli affitti liberi. Il taglio della cedolare si applica già dal 2013 e si affianca al rincaro della tassazione Irpef, scattato dal 1° gennaio scorso.

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Perizia e scarichi, distacco in salita

È una delle principali ragioni di contenzioso in condominio, ma non solo per motivi di vicinato. Il distacco dall’impianto termico centralizzato da parte del singolo proprietario, anche sotto l’aspetto legale, deve fare i conti con un contrasto di norme a cui non ha posto rimedio neppure la riforma del condominio in vigore dal 18 giugno scorso.
Da un lato, il Dpr 59/2009 – ancora in vigore in attesa dei provvedimenti attuativi delle modifiche al Dlgs 192/2005 –, continua a prescrivere che, salvo cause di forza maggiore, l’impianto nei fabbricati con più di quattro unità immobiliari e per potenze nominali del generatore di calore maggiori o uguali a 100 kW deve – di preferenza – restare unico. Una prescrizione che, tuttavia, è riferita alla volontà dell’intera collettività condominiale (trasformazione dell’impianto in autonomo) e non al singolo inquilino.
D’altro canto, a definire il diritto del singolo condomino di compiere una scelta di indipendenza e a fissare i requisiti necessari per legittimare la rinuncia al riscaldamento centralizzato è l’articolo 1118 del Codice civile, supportato da una lunga serie di sentenze della Cassazione.A queste due norme si sono aggiunti i nuovi ostacoli tecnici in vigore dal 1° settembre, che potrebbero in diversi casi rendere impossibile o molto costoso il distacco: infatti, gli impianti termici installati dopo il 31 agosto scorso – salvo alcune specifiche deroghe – devono essere obbligatoriamente collegati a canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio (in base all’articolo 17-bis del Dl 63/2013, modificato dalla legge di conversione 90/2013, che a sua volta ha modificato l’articolo 5, commi da 9 a 9-quater, Dpr 412/1993; si veda l’articolo in basso a sinistra).

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 All’«Ape» non si allega il libretto di impianto

All’attestato di Prestazione energetica (Ape) che, a pena di nullità, va allegato ai contratti di compravendita, donazione e locazione, non deve essere unito il «libretto di impianto»: lo sostiene una nota del consiglio nazionale del Notariato.
Il dubbio emergeva perché l’articolo 6, comma 5, del Dlgs 192/2005 (modificato dal Dl 63/2013) dispone che i libretti di impianto «sono allegati» all’attestato di prestazione energetica: quindi, visto che l’allegazione al contratto di un Ape incompleto può essere intesa come «mancata allegazione» è importante stabilire come l’Ape si componga per poterlo correttamente allegare.

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