
Le questioni che interessano maggiormente l’acquirente, di un immobile in condominio, riguardano le spese annue da corrispondere per la manutenzione e la conservazione dei beni e degli impianti comuni, nonché per l’erogazione dei servizi. Inoltre, è necessario che egli soffermi la sua attenzione sulle disposizioni contenute nel regolamento condominiale che possono prevedere delle limitazioni su alcuni interventi manutentivi da eseguirsi successivamente. L’acquisto di un immobile in condominio può avvenire per diversi motivi, come ad esempio per un immobile con destinazione diversa dall’abitazione, in quanto l’acquirente potrebbe essere interessato ad esercitarvi la propria attività commerciale. Dunque, prima di procedere alla sottoscrizione di un qualsiasi accordo preliminare, è necessario verificare l’esattezza delle destinazioni oggetto di interesse con il contenuto del regolamento condominiale.
A questo proposito, occorre tenere presente che il regolamento può avere natura contrattuale o assembleare a maggioranza e che solo nel primo caso può impartire delle limitazioni in merito all’uso della cosa comune o di quella privata o addirittura attribuire ad uno o più condomini diritti maggiori rispetto ad altri. Comunque, i regolamenti, approvati in maggioranza, non possono in nessun modo, incidere sui diritti di ciascun condomino. Invece, il regolamento contrattuale, può sorgere non solo dalla sua predisposizione da parte del costruttore (o dal proprietario unico dello stabile che in seguito può aver deciso di alienare le diverse unità immobiliari ad altri acquirenti che hanno accettato questa condizione) , ma può anche essere approvato all’unanimità da parte dell’assemblea. E’ opportuno approfondire il discorso del regolamento contrattuale per quanto concerne il tema inerente alle clausole limitative che comportano dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive. Esattamente, tali limiti per poter essere efficaci nei confronti dei terzi acquirenti, devono essere menzionati in un’apposita nota distinta dall’atto di acquisto, contenente le specifiche clausole limitative. In altre parole, l’imposizione del vincolo è valido nei confronti dell’acquirente, solamente se la clausola limitativa prevista nel regolamento condominiale è stata trascritta, in una determinata notazione, cioè è stata regolarmente accettata dall’acquirente nell’atto di compravendita del bene.
Un altro elemento da considerare, sono le eventuali spese condominiali non pagate dal venditore dell’immobile. In questo caso, la legge precisa che chi subentra come nuovo proprietario è obbligato al pagamento degli oneri condominiali relativi agli ultimi 2 anni. Per questo motivo, è molto importante richiedere al venditore la liberatoria delle spese condominiali, rilasciata dall’amministratore di condominio, che attesti l’avvenuto pagamento delle relative spese sino alla data dell’atto di compravendita.
Invece, se sono stati deliberati dei lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni o innovazioni sulle parti comuni, qualora le parte venditrice e la parte acquirente non si fossero accordati sulla divisione dei costi da sostenere, è tenuto a corrispondere la sua parte chi era proprietario dell’immobile, alla data della delibera assembleare antecedente alla stipulazione del rogito notarile, che abbia approvato l’esecuzione di suddetti lavori.
Quanto alle delibere condominiali, queste possono risultare nulle e annullabili nei seguenti casi:
- sono nulle le delibere approvate a maggioranza nel quale sono stati rettificati i criteri di ripartizione delle spese previste per legge;
- sono annullabili le delibere che contengono la ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in mancanza del rispetto delle norme previste dalla legge.
Data la complessità del tema in questione, è bene ricordare che nella fase di acquisto o di vendita di un immobile, la scelta di un’agenzia immobiliare competente è di notevole importanza, perché permette di effettuare l’operazione in totale sicurezza e senza problemi.
Fonte dei dati: Il Sole 24 ore