
Con la nuova legge di bilancio 2023 (legge del 29 dicembre 2022) e del decreto Aiuti-quater (decreto legge 18 dicembre 2022, n.176), sono state apportate delle modifiche al Superbonus. Vediamo quali sono i soggetti che riescono a mantenere l’agevolazione nella misura del 110% anche per il 2023. La riduzione del Superbonus del 110% al 90% per il 2023 non si applica se contemporaneamente:
- entro il 18 novembre 2022, risulta adottata la delibera assemblare di approvazione dell’esecuzione dei lavori. Questa approvazione deve essere attestata mediante una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà dall’amministratore di condominio o dal condominio che ha presieduto l’assemblea nel caso di condomini minimi in cui non è stato nominato l’amministratore. La delibera dovrebbe contenere l’importo e il dettaglio complessivo dei lavori, la ripartizione delle spese e la ditta esecutrice;
- entro il 31 dicembre 2022 risulti presentata la Cila-Superbonus.
In alternativa, la riduzione dal 110 al 90% non si applica se contemporaneamente:
- dal 19 al 24 novembre 2022, risulta adottata la delibera assembleare con le stesse modalità enunciate sopra;
- entro il 25 novembre 2022, risulti presentata la Cila-Superbonus.
Per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, ossia dai proprietari unici di edifici con unità immobiliari da 2 a 4, e per le Onlus, le Odv e le Aps con immobili non in condominio, la riduzione, non si applica se alla data del 25 novembre 2022 risulti già presentata la Cila-Superbonus. Per gli interventi che prevedono la demolizione o la ricostruzione degli edifici (condominiali o di proprietari unici) la riduzione non si applica per il 2023 se alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisto del titolo abilitativo. Se non sono state rispettate queste scadenze, comunque, per tutti i pagamenti che sono stati effettuati entro il 31 dicembre 2022 si può usufruire della detrazione del Superbonus nella misura del 110%, prima della riduzione al 90% prevista per il 2023. In ogni caso, per tutti questi soggetti, il Superbonus scenderà al 70% per le spese sostenute nel 2024 e al 65% per quelle sostenute nel 2025.
Il decreto legge 11/2023 blocca l’esercizio delle cessioni e degli sconti in fattura per ogni tipologia di bonus edilizio su condomini che abbiano delibera e Cilas successive alla data in vigore del decreto stesso. La cessione, è valida, per chi ha ottenuto le dovute abilitazioni entro i termini stabiliti, anche se poi materialmente, le operazioni di cessione, verranno compiute nei prossimi mesi. Stop, alla cessione quindi, ma restano invariati tutti gli interventi che si effettuano seguendo la strada della detrazione. Con il decreto Aiuti, sono state fissate le nuove percentuali, che cambiano a seconda che ci si riferisca a lavori eseguiti su singole unità immobiliari o su condomìni.
Per quanto riguarda i condomini, è previsto che per gli interventi agevolati che vengono eseguiti al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, dai condomìni e persone fisiche su parti comuni di edifici interamente posseduti, purchè composti da massimo quattro unità immobiliari, beneficino del Superbonus pari a:
- 110%, per le spese sostenute, con decorrenza dal 1 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2022;
- 90% per le spese del 2023;
- 70% per le spese del 2024;
- 65% per le spese del 2025.
La Legge di Bilancio, prevede delle eccezioni per l’applicazione del Superbonus al 90%. Quest’ultimo non si applica:
- per i condomìni, se entro il 31 dicembre 2022, è stata presentata la Cila e contemporaneamente entro il 18 novembre 2022 è stata adottata la delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori;
- per i condomìni, in alternativa al punto precedente, è stata presentata la Cila entro il 25 novembre 2022 e la delibera è stata adottata dal 19 al 24 novembre 2022;
- per i proprietari unici di edifici da 2 a 4 unità immobiliari e le Onlus, le Odv e le Aps, se la Cila è stata presentata alla data del 25 novembre 2022;
- in caso di demolizione o ricostruzione degli edifici, se l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo è stata presentata entro il 31 dicembre 2022.
Questa situazione, interessa solamente i condomìni e i proprietari unici e non le unità unifamiliari o le case a schiera.
Sotto il profilo operativo, le comunicazioni, per i lavori eseguiti sui mini condomìni, per i quali non è stato necessario aprire un codice fiscale del condominio (in quanto non obbligatorio), sono a cura del cosiddetto “condomino incaricato”. Per i benefici, infatti, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino incaricato che ha eseguito i vari adempimenti previsti, conservando la prova che i lavori sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Si pensi, ad un fabbricato composto da due unità abitative appartenenti a due proprietari diversi: in questo caso le comunicazioni di cessione del credito, dovranno essere gestite in questo modo:
- per le detrazioni relative ai lavori delle parti comuni, deve essere fatta la comunicazione relativa ad un condominio minimo (una per ciascuna tipologia di intervento): in sostanza una comunicazione unica per entrambi i condòmini (a cura del condominio incaricato);
- per le detrazioni relative ai lavori per le singole unità immobiliari, deve essere effettuata una singola comunicazione per ogni unità immobiliare e per ciascun intervento, da parte di ciascun condomino interessato.
In merito alla questione, è opportuno chiarire che l’Agenzia delle Entrate, ha specificato che non è obbligatorio che i documenti di spesa relativi alle parti comuni devono essere per forza intestate al condomino incaricato. E’ infatti consentito che le fatture relative alle parti comuni possono essere intestate anche al singolo soggetto. Ogni condomino, quindi, può rivolgersi direttamente al fornitore e gestire la propria quota di spesa, anche per le parti comuni. Le stesse regole per la cessione valgono anche per l’unico proprietario del fabbricato. Quest’ultimo sarà chiamato a compilare la comunicazione con le stesse modalità previste per gli interventi eseguiti sulle parti comuni.
Infine, anche il Superbonus 110% per villette e case a schiera delle persone fisiche, è stato prorogato, dal 30 giugno 2022 al 31 marzo 2023, a patto che entro il 30 settembre 2022, siano stati effettuati, almeno il 30% dei lavori complessivi, comprensivi o meno degli interventi agevolati con i bonus minori e non agevolati. Non era necessario, anzi era fortemente sconsigliato, inviare la pratica all’Enea per asseverare i lavori effettuati entro il 30 settembre 2022. Questo perché, chi l’ha fatto, ai fini della cessione del credito e dello sconto in fattura, ha dovuto “sforzarsi” per raggiungere un Sal (stato di avanzamento dei lavori) di almeno il 30% nell’ultimo trimestre 2022. Ricordiamo che nel computo di questo 30%, non devono essere compresi, anche i lavori non agevolati del Superbonus, perché ad esempio beneficiano di altre agevolazioni o non sono meritevoli di alcun bonus. Chi non avesse rispettato questo requisito, può usufruire del 110% solo sulle spese sostenute entro il 30 giugno 2022. Invece, per gli interventi iniziati a partire dal 1 gennaio 2023, si può usufruire del Superbonus al 90%. L’agevolazione è riservata alle persone fisiche, vale a dire al di fuori, dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni e che operano in contesti unifamiliari. Inoltre:
- il soggetto deve essere titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare su cui vengono eseguiti i lavori, il che esclude tutti i soggetti che, ordinariamente, sono ammessi ai bonus pur in assenza di tale condizione (locatari, comodatari, ecc.);
- l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale, per cui non è ammessa la seconda casa.
- Compare, per la prima volta, anche il requisito di un reddito di riferimento, che non deve superare i 15.000 euro, secondo le nuove indicazioni. Esattamente, la disposizione individua il reddito di riferimento, come il risultato di una frazione, dove al numeratore va indicata la somma dei redditi complessivi posseduti, nell’anno precedente, quello di sostenimento della spesa, dal contribuente, dal coniuge, dal contribuente, dal soggetto legato da unione civile o convivente se presente nel suo nucleo familiare. Al denominatore deve essere indicato il numero di parti determinato dalla Tabella 1-bis allegata al decreto.
Fonte dei dati: Il Sole 24 ore