
Le fasi di una contrattazione immobiliare, nella maggior parte dei casi, sono: proposta, accettazione, contratto preliminare e contratto definitivo:
- con la proposta, l’acquirente manifesta l’interesse all’acquisto, dichiarando che, in caso di accettazione, sarà obbligato ad acquistare;
- con l’accettazione, il venditore si obbliga alla stipula della compravendita proposta dall’acquirente;
- con il contratto preliminare (detto anche “compromesso”) il proponente e il venditore si obbligano reciprocamente a concludere il contratto definitivo definendo altre eventuali clausole che contraddistinguono la loro contrattazione;
- con il contratto definitivo (detto anche “rogito”) viene trasferita la proprietà dell’immobile oggetto di contrattazione.
Il contratto preliminare non produce l’effetto immediato del trasferimento della proprietà, ma solo l’effetto di obbligare il promittente venditore a trasferire la proprietà di tale bene a favore del promissario acquirente, il quale, a sua volta, in forza di tale contratto, rimane obbligato ad acquistarlo. In questa fase, il valore della firma assume una notevole rilevanza poiché firmando tale scrittura, le parti dichiarano di aver raggiunto un accordo reciproco. In quanto “preparatorio” rispetto al contratto definitivo, il contratto preliminare può essere identificato come un contratto “strumentale” dotato di efficacia obbligatoria, stipulato con la funzione di programmare, in modo vincolante per i contraenti, il momento in cui verrà stipulato il rogito notarile. Per questo motivo, il preliminare, permette la definizione di un periodo di tempo (quello intercorrente tra il contratto preliminare e il definitivo) utile a consentire alle parti contraenti lo svolgimento di quelle attività organizzative che si devono compiere prima del rogito come ad esempio: organizzare il trasloco da e verso l’immobile oggetto di compravendita, il venditore deve preparare i documenti per la stipula dell’atto definitivo, l’acquirente deve esaminare i documenti del venditore ed effettuare una serie di controlli quali conformità urbanistica e catastale della planimetria, eventuale di trascrizioni pregiudizievoli ecc.
Quando si effettua una compravendita immobiliare è importante prestare attenzione al regime patrimoniale sia del venditore e sia dell’acquirente. Infatti, se quest’ultimo è in comunione di beni, è necessario considerare che i beni oggetto di acquisto durante il matrimonio (da parte di entrambi i coniugi o da parte di uno solo di essi), vengono per legge assoggettati al regime di comunione legale: cioè l’acquisto appartiene ad entrambi i coniugi. Ad esempio, se Tizio ha comprato una casa non essendo sposato o essendo coniugato in regime di separazione dei beni, quando procede alla vendita (ed è coniugato) non ha bisogno del consenso e della presenza dell’altro coniuge trattandosi della vendita di un immobile che appartiene solo a lui. Invece, se Tizio compra una casa essendo coniugato in regime di comunione dei beni, la casa diviene di proprietà anche dell’altro coniuge, con la conseguenza che Tizio quando matura la decisione di vendere, deve ottenere il consenso e la presenza anche dell’altro coniuge.
Quindi, si può affermare che il contratto preliminare ha la funzione primaria di permettere ad entrambe le parti di soddisfare il proprio interesse di obbligarsi reciprocamente alla stipula del contratto definitivo, in modo che nessuna di esse possa sottrarsi all’impegno assunto.
Fonte dei dati: il Sole 24 ore