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Mutuo Prima Casa, come funziona e quali sono i requisiti

Daniela Vasciarelli — Thu, 27 Apr 2023 09:00:55 +0000

La decisione di poter accedere ad un mutuo come prima casa è una situazione che si verifica in maniera piuttosto frequente ed è per questo motivo che è importante capire effettivamente come funziona e quali sono i requisiti necessari da possedere.

Ma cosa è esattamente il mutuo prima casa?

Si tratta di un finanziamento ipotecario rivolto a chi intende acquistare un’abitazione da adibire come abitazione principale. E’ una scelta che si verifica molto spesso perché concede la possibilità, soprattutto ai giovani, di poter acquistare casa usufruendo di una serie di agevolazioni fiscali (agevolazioni under 36) che consistono in un azzeramento delle imposte previste per l’atto di compravendita, e con riguardo ai mutui nell’abbattimento dell’imposta sostitutiva.

Quali sono i requisiti richiesti?

Per poter richiedere un mutuo prima casa ci sono dei requisiti da rispettare:

obbligo di acquistare un immobile nel proprio Comune di residenza;
non essere titolare di alcun diritto reale di godimento (es: usufrutto) sia singolarmente sia in comunione con il coniuge, di un’altra abitazione su tutto il territorio nazionale;
non possedere alcuna quota di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, su tutto il territorio nazionale, su un’altra abitazione acquistata personalmente o dal proprio coniuge attraverso la richiesta di un mutuo prima casa;
l’immobile che si andrà ad acquistare non deve rientrare nelle categorie catastali considerate di lusso, quindi A/1, A/8 e A/9.

Quando e come richiedere un mutuo?

Prima di iniziare la ricerca della casa da acquistare, è fondamentale capire prima di tutto l’importo che si potrà ottenere attraverso il mutuo. Generalmente, gli istituti bancari finanziano fino all’80% del valore dell’immobile, ma in alcuni casi è possibile ottenere il 100%, presentando ulteriori garanzie richieste dalla banca. Per capire bene l’importo massimo che si può ottenere, occorre presentare una serie di documenti per valutare la situazione reddituale del soggetto richiedente.

Come viene valutata la richiesta?

Per esprimere un parere sulla fattibilità del mutuo, la banca avrà bisogno:

documenti reddituali del richiedente;
delle informazioni relative all’immobile oggetto di acquisto e la presenza di eventuali garanzie a supporto;

Infine viene considerato il rapporto rata-reddito (in linea generale la banca considera che la rata del mutuo non deve essere superiore al 30% del reddito disponibile del richiedente). Per il buon esito dell’operazione è consigliabile non avere prestiti in corso e risultare puntuale nei rispettivi pagamenti.

Qual è la procedura per la richiesta di un mutuo?

Dopo che si è ottenuto un parere positivo sulla fattibilità del mutuo, per procedere alla richiesta, la banca richiede la documentazione necessaria per procedere all’esecuzione dell’operazione:

copia del preliminare di vendita o proposta di acquisto;
copia dei documenti dell’immobile: atto di provenienza, planimetria, visura catastale ed eventuali pertinenze;
se si tratta di un lavoratore dipendente: ultime tre buste paga e ultimi due cud;
se si tratta di un lavoratore autonomo: ultime due dichiarazioni dei redditi e visura camerale;
documenti personali dell’acquirente: certificato cumulativo che raggruppa tutte le informazioni del soggetto riguardanti la nascita, lo stato civile quindi se è coniugato, nubile o celibe o eventualmente divorziato, residenza e stato di famiglia.
documento d’identità e codice fiscale;

In base a questi documenti, la banca potrà erogare o meno il mutuo, dando inizialmente una delibera reddituale e, in seguito, dopo il buon esito della perizia da parte di un perito incaricato dalla banca stessa, stabilendo la data di stipula del rogito notarile contestualmente a quella dell’atto di mutuo.

Attraverso la stipula dell’atto di mutuo, la banca si impegna ad erogare nei confronti del cliente la somma pattuita, che a sua volta ha l’obbligo di restituire attraverso delle rate mensili in un arco di tempo prestabilito.

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Cedolare Secca, cosa è e come funziona

Daniela Vasciarelli — Thu, 20 Apr 2023 10:19:33 +0000

In questo articolo tratteremo della Cedolare Secca, cosa è e come funziona. L’art. 3 del Dlgs del 14 marzo 2011, n.23, ha introdotto un nuovo regime di tassazione rispetto al regime ordinario previsto per le locazioni abitative. Secondo questo decreto, il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (es: usufruttuario) di unità abitative locate, può optare per tale regime. La cedolare secca è un’imposta opzionale, in quanto non è obbligatoria applicarla, ma il proprietario può decidere se attuarla o meno valutando una serie di aspetti reddituali. Il locatore dovrà comunicare all’inquilino, prima dell’inizio del rapporto e mediante lettera raccomandata, la sua intenzione di voler aderire a tale opzione e la rinuncia all’aggiornamento annuale del canone di locazione. Inoltre, si può affermare che la cedolare secca può essere definita come un’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro, e sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

La cedolare secca, si applica sul canone di locazione annuo concordato fra le parti, secondo un’aliquota pari al 21%, ad eccezione di alcuni Comuni, che a certe condizioni, possono prevedere dal 29 marzo 2014, un’aliquota ridotta del 10%. Si tratta di contratti stipulati a canone concordato, cioè contratti che vengono redatti secondo delle condizioni contrattuali stabilite in base agli accordi territoriali locali (per ulteriori approfondimenti su questa tipologia di contratti potete leggere l’articolo di riferimento pubblicato sul nostro sito).

Possono optare per tale regime: le persone fisiche che sono titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo. Non rientrano in tale regime, le locazioni immobiliari effettuate nell’esercizio di impresa, arte o professione o da società o enti non commerciali.

Precisamente la cedolare secca può essere applicata per le seguenti categorie di immobili:

immobili compresi fra le categorie catastali da A/1 a A/11 esclusa la categoria A/10 (uffici o studi privati);
le relative pertinenze (es: box) ma solo se locate insieme all’abitazione;

Per gli immobili in comproprietà quindi aventi più proprietari, la cedolare secca può essere esercitata anche da solo un solo locatore, comportando la rinuncia all’aggiornamento del canone anche per gli altri comproprietari. La cedolare secca, inoltre, può anche essere applicata per le unità immobiliari ad uso abitativo locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o di enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari.

La scelta della cedolare secca, una volta applicata è valida per tutto il periodo locatizio. Per i contratti di locazione stipulati inizialmente secondo il regime ordinario, possono essere convertiti in cedolare secca, successivamente, in sede di pagamento dell’imposta di registro annuale o al momento della proroga del contratto. La comunicazione all’agenzia delle entrate dovrà essere effettuata attraverso il modello RLI, e il locatore dovrà provvedere all’invio della raccomandata A/R al conduttore per comunicargli preventivamente l’adesione a tale regime rinunciando all’aggiornamento del canone annuale. Il locatore, in seguito, può anche decidere di optare per la revoca della cedolare secca, e ciò deve essere effettuato entro il termine previsto per il pagamento dell’annualità di riferimento comportando il versamento dell’imposta prevista.

Nel caso di decesso del locatore, l’agenzia delle entrate ha precisato che in caso di trasferimento della proprietà per causa di morte, l’opzione della cedolare secca cessa di avere la sua efficacia solo per l’imposta sul reddito, quindi continua a far valere il suo effetto fino al termine dell’annualità. Se gli eredi intendono proseguire con tale opzione, dovranno comunicarlo all’agenzia delle entrate.

Fonte dei dati: il Sole 24 ore

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Come si Valuta un Immobile

Daniela Vasciarelli — Thu, 10 Nov 2022 17:42:59 +0000

Quando si vuole vendere o acquistare un immobile è fondamentale conoscere il corretto valore di mercato. Valutare correttamente un immobile è un lavoro da professionisti perché i fattori da considerare sono molteplici e quindi conviene rivolgersi ad un agente immobiliare abilitato esperto nel settore.

Per determinare il valore di mercato di un immobile, occorre innanzitutto sapere con precisione la sua superfice commerciale. Di solito, l’errore che si tende a fare è considerare solo la sua superfice calpestabile, in realtà non è così perchè devono essere inclusi anche:

– muri perimetrali;
– balconi;
– terrazzi, giardini e verande;
– solai;

Quest’ultimi vengono calcolati in percentuale: quindi se ad esempio un balcone è grande 15 mq, la metratura commerciale considerata è di 5 mq pari al 33%, oppure se un terrazzo è grande 40 mq, la sua metratura commerciale è di 8 mq pari al 20%. Si aggiungono poi le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di un immobile:

quelle intrinseche possono essere ad esempio:

– la vetustà (epoca di costruzione);
– la prospicienza del fabbricato, cioè se l’immobile affaccia su strada, giardini, piazze o cortili condominiali;
– la vista panoramica;
– il livello del piano: se si tratta di un piano alto incide anche la presenza dell’ascensore;
– la presenza di balconi, terrazzi o giardini;
– le rifiniture interne (infissi installati, la tipologia degli impianti termici esistenti, lo stato generale della pavimentazione, ecc…);

quanto a quelle estrinseche, sono ad esempio:

– l’ubicazione dell’immobile: se è situato in una zona centrale e ben servita, ha un valore maggiore rispetto ad un altro immobile situato in una zona periferica e sprovvista di servizi essenziali;
– la presenza di un box o posto auto;
– la facciata esterna del fabbricato;
– la distribuzione dei locali interni;
– il traffico e lo smog

La presenza o meno di queste caratteristiche, determinerà un valore realistico che poi dovrà essere confrontato con gli altri immobili presenti sul mercato aventi le medesime peculiarità. Questo metodo di stima è chiamato Market Comparison Approach o metodo del confronto diretto.

Tuttavia ciò non è sufficiente, per avere una stima più precisa è necessario tenere anche presente che un compratore non pagherà mai una somma maggiore, se con la stessa, potrebbe acquistare un altro immobile che presenta la stessa utilità funzionale di quello esistente considerato lo stato d’uso. Quindi il valore di un immobile esistente, deve essere confrontato con il prezzo del nuovo detraendovi da quest’ultimo il costo di ristrutturazione (stima del costo di trasformazione). Questo metodo è chiamato Cost Approach. L’utilizzo combinato di questi due metodi determinerà il valore reale di mercato di un immobile.

Per stimare bene, occorre partire dalla consultazione di un borsino immobiliare che ogni professionista dovrebbe avere. Ogni immobile ha il suo acquirente. E’ necessario solo prendere coscienza di quanto sopra esposto. Bisogna stare attenti a non prendere per oro colato tutto ciò che viene pubblicizzato. Mai è stato venduto un immobile al primo prezzo messo sul mercato. Quante volte, dopo aver dato un incarico ad un’agenzia, che prometteva chissà cosa e dopo neanche 30 gg chiedevano una riduzione di prezzo perchè non si riuscivano a fissare appuntamenti. Anche la consultazione dei portali immobiliari non dà dei valori attendibili. Infatti vengono inserite proposte i cui prezzi nel tempo tendono a diminuire. In questo caso bisogna stare attenti e occorre porsi delle domande: da quanto tempo sono presenti sul mercato quelle offerte? Si conoscono le eventuali riduzioni di prezzo?. Farsi un’idea sul valore del proprio immobile tenendo in considerazione tali parametri è un’arma a doppio taglio perché nel momento in cui non si vende e si inizia ad abbassare il prezzo si potrebbe addirittura arrivare a svenderlo.

Inoltre anche una consultazione dell’osservatorio immobiliare o dell’agenzia delle entrate non danno delle stime certe, ma solo sommarie. Infatti, da essi, si evincono solo prezzi che vanno da un minimo ad un massimo tenendo conto delle zone se centrali o periferiche e se in buono stato o da ristrutturare. Non si evincono assolutamente le caratteristiche intrinseche, i cosiddetti minus o plus, elementi che determinano il valore reale dell’immobile.

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